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前回までのおはなし☟
検討中の物件について｜築10年の中古戸建のスペックは？
現在検討中の物件について軽くおさらい。
・築12年の注文住宅（設計事務所兼工務店が設計・施工）
・2×6工法で断熱、気密は（10年前の家にしては）かなりこだわった形跡あり。樹脂窓でLow-E複層ガラスの仕様
・物件売り出しから1年が経過（その間に500万円値引きあり）
・土地は約400㎡の整形地
・外構コスト（500万円以上かけている）➡ 仲介業者試算
・新築時建物価格（推定） 約3,500万円
建物の価格は建設した工務店の情報があるためある程度予測ができました。
また、このエリア内では珍しく売り主さんが内装から外構までかなりのお金を投じていると思われる物件。
一例ですがカーポートを数年で大型のものに更新、大型のサンルームを南側全面（2か所）設置、物置や外水栓を複数設置、玄関アプローチはスロープ状で手すりを完備し途中には照明まで・・・
他にも随所にコダワリポイントが散見され多額の費用を投じたことが素人でもわかります。
この物件、外構も含めたすべての設備が欲しい人からしたら価格も含めて完全に「買い」の物件だと思っています。
しかし、わが家の考えはあったら便利だけどサンルームなどは劣化したら処分費のほうが気になる・・・というのが本音。
物置だって10年を過ぎれば色褪せや扉の不具合が出てきて再塗装するにせよ処分するにせよ相応の費用が発生するのは目に見えています。
でも捉え方によっては外構まで全部整っているお金のかからない家でもあるため購入金額で悩むことに。
まさかの値引ゼロ？！｜改めて中古物件と新築戸建てを比べることに
もともとブログのタイトル名にもある通り、人生の約半分を買い物のプロとしてやってきた自信もあり数百万円の値引きはそれほど難しくないと考えていました。
その理由として、既に売り出しから1年を経過しており途中500万円もの値下げを断行しても販売価格は同エリアの新築建売価格（ただし土地は200㎡前後）並みの水準となるため買い手はつかない状況。
売主さんはそこまで売却に急いでおられないものの、途中値下げをしているところを見ると、それらしき買い手（わたし）が出現すれば一定の譲歩はあるだろうと想定していました。
しかし、いざ内見を終えて交渉を始めると・・・
売主様は現在の価格で販売を希望されています
・・・とまさかの値引しない宣言。
こちらとしては買ってからほぼ確実に発生するメンテナンス費用を想定するとはいそうですかとは言えない状況です。
築10年とはいえ今後数年で更新を迎えるであろう設備の一例です。
・外壁塗装、シーリング打替え（窯業系サイディング）10～15年ごと 150万円
・エコキュート 10～15年ごと 50万円
・太陽光発電機器（パワコン）10～15年ごと 10万円
これだけで200万円超え・・・
実際は水回りや浴室乾燥機などの設備機器もたたみかけるように故障をすることでしょう。
中古物件はお得と言いますが、その後のランニングコストを十分に見込んだうえで買わないと後で後悔することになります。
それならやっぱり新築は？ということで改めて新築と見比べるわけですが、やはり隣家との距離や建物自体の断熱・気密性能、外構を含めた設備のレベルは中古物件のほうが高いため将来の修繕費を賄える程度の値差が確保できれば中古が良いという結論に。
勝算があったはずの値引き交渉が難航｜中古物件の難しさを知る
ここまでのおさらい。
・中古物件は建物のみの評価が新築時の半額
➡ 実際は外構など500万円ほどの費用が投じられている
・今後数年のあいだに約200万円ほどのメンテナンスコストが想定される
・同じ価格で同エリアの新築建売が買えてしまう
（但し、土地面積は半分で隣家が近い）
買う側の目線でいえばランニングコストを含めた費用優先であれば新築（戸建て）一択です。
一方の売主さん目線でいうと
あんなに費用をかけたのに評価が低すぎる！
この家を高く評価してくれる買い手が出てくるのを待とう。
となる訳です。
どちらの主張も間違っている訳ではありません。
しかし、売り手も買い手も個人である中古物件の取引きは感情が大きく取引を左右することも多いため理屈だけではまとまらないことも多いようです。
通常の交渉であれば、「新築と迷っています。○○円まで値下がればこちらの物件を購入したいのですがいかがでしょうか？」となります。
その結果、買い手側は売主が承諾しなければ新築建売を買えばいいだけの話です。
ここまで言い切られれば、早く売りたいと考えている売主さんであればいくらか値引きを提示してくれるかもしれません。
一方で交渉が決裂した場合、売主さんの受け取り方しだいでは「あなたにはもう売りません！」となる可能性も同時に想定しなければなりません。
わが家の本音は中古物件が本命であるためいきなりそのような交渉はできません。
そのため慎重にこちらの意向を仲介さんから伝えてもらう必要があります。
これは思った以上に厳しい交渉になりそうです。
おわりに｜売りたいが先か、買いたいが先か・・・
なぜそこまでしてこの物件にこだわるかというと、新築建売に比べ土地が広い = 将来売却する時に資産として残る金額が多いことや、周辺環境・住宅の基本性能（断熱・気密など）が明らかに勝っているためです。
中古物件は物件の取得価格を抑えてリノベーションするのがトータルコストで有利ということで注目されているようです。
しかし、内外装の見た目は手軽に改善できても住宅の基本性能（断熱改修など）は付帯設備や壁をはがす工数がかさみ材料費以上に労務費がかかってしまうケースも多いそう。
そうなると、多少高くとも住宅の基本性能がしっかりした物件を選ぶのが長く住まうためのポイント（あくまでわが家の場合）であると感じています。
現在のエリアでは新築こそあちこちに建設されていますが、築10年前後でしっかりした物件は年に数棟出るかどうかといった具合のため何とかここで決めてしまいたいところ。
売主さんとのがまん比べ状態の様相を呈していますが、あまり引っ張っても仕方がないので仲介さんの働きを期待しつつもう少しだけ交渉を続けてみようと思います。
では、また。
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